空き家問題に関するよくある質問をまとめています
全ての空き家が問題という訳ではありません。
しかし、空き家を適正に管理せずに放置すると、老朽化が進み、倒壊したり、場合によっては人に危害を与える恐れがあります。
他にも、放火や不法侵入、虫の発生、害獣の住処になる等の問題が発生する恐れがあります。
また、使える空き家をそのままにしておくことは、資産活用の点からも望ましくありません。
空き家を有効に活用することで、地域の活力低下の防止にも繋がります。
下記の法律や国土交通省の指針から、「1年以上誰も住んでいない建物」を1つの基準としております。
〈参考〉
空家等対策の推進に関する特別措置法第2条
空家等とは、建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地（立木その他の土地に定着する物を含む。第14条第2項において同じ。）をいう。ただし、国又は地方公共団体が所有し、又は管理するものを除く。
空家等に関する施策を総合的かつ計画的に実施するための基本的な指針（国土交通省）から抜粋
「居住その他の使用がなされていない」ことが「常態である」とは、建築物等が長期間にわたって使用されていない状態をいい、例えば概ね年間を通じて建築物等の使用実績がないことは1つの基準となると考えられる。
建物の倒壊や物の落下等により、近隣の建物や通行人等に被害が及んだ場合、その建物の所有者は損害賠償等の管理責任を問われます。
〈参考〉
民法第717条(土地の工作物等の占有者及び所有者の責任)
土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。
空家等対策の推進に関する特別措置法第5条(空家等の所有者等の責任)
空家等の所有者又は管理者(以下「所有者等」という。)は、周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう、空家等の適切な管理に努めるものとする。
建築基準法第8条(維持保全)
建築物の所有者、管理者又は占有者は、その建築物の敷地、構造及び建築設備を常時適法な状態に維持するように努めなければならない。
私有地の物は所有者の財産であり、所有者に管理責任がありますので、原則として所有者以外の人が剪定・伐採をすることはできません。
これは、市であっても同様ですので、当事者間で解決していただくことになります。
ただし2023年4月1日の民法233条改正により、次のいずれかに該当する場合は、枝を自ら切り取ることができるとされています。
- 所有者に枝の切除を催告したが、相当の期間内に切除しないとき
- 竹木の所有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないとき
- 急迫の事情があるとき。
所有者が不明な場合など、解決が困難な場合は、弁護士や司法書士等の専門家と相談し、対応を検討してください。また、法務局で「登記事項証明書(謄抄本)」の交付や登記簿などの閲覧をすること(いずれも有料)で、土地・建物の所有者を確認することができます。
市では、スズメバチの巣の駆除は行っておりません。
空き家に限らず、駆除は建物の所有者または管理者が行うことになります。
空き家の場合は、市から所有者に対し駆除依頼の通知を送付します。
空き家はあくまで所有者の財産です。
市といえど、むやみに取り壊しはできません。
行政代執行は原則として、市が「特定空家等」に認定した空き家で、かつ真にやむを得ない場合のみ行います。
基本的には、現地を調査した上で、所有者に対し適切な管理を行うよう通知します。
空家バンク制度によって、売却・賃貸できる可能性があります。
居住できないような状態であっても、条件によって取り扱いが可能ですので、放置せず、お気軽にご相談ください。
詳しくは、まちの魅力創造課（市役所3階）までお願いいたします。
エンディングノートをご活用ください。
市公式ホームページにて、国土交通省・法務省・本市のエンディングノートをご紹介しております。
生前に住まいをどうしたいか等、意思表示をしておきましょう。
相続放棄の申述書等の必要書類を用意し、被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所へ申請します。
原則として、相続が開始したことを知ってから3ヶ月以内に行うことが必要です。
なお、相続放棄は空き家だけを放棄することはできず、全ての相続財産を放棄することになりますのでご注意ください。
詳しくは、弁護士や司法書士等にご相談ください。
民法第940条第1項では、相続放棄のときに相続財産を現に占有している人に対して、次に相続人になる人または相続財産清算人に引き渡すまで、引き続きその財産を管理することを義務づけています。
現に占有（居住等）していない場合は、その限りではありません。
〈参考〉
民法第940条
相続の放棄をした者は、その放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有しているときは、相続人又は第952条第1項の相続財産の清算人に対して当該財産を引き渡すまでの間、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産を保存しなければならない。
居住していなくても、所有しているだけで固定資産税や修繕費がかかります。
賃貸住宅として貸し出したり、売買で手放すことを選択肢の1つとして検討してはいかがでしょうか。
龍ケ崎市では空き家バンク制度を設けております。お気軽にご相談ください。
詳しくは、まちの魅力創造課（市役所3階）までお願いいたします。
令和6年4月1日から、相続登記の申請が義務化されました。
相続（遺言を含む）によって、不動産を取得した相続人は、所有権の取得を知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければなりません。（遺産分割の場合は、成立から3年以内）
正当な理由なく義務に違反した場合は、10万円以下の過料の適用対象となります。
相続登記の申請をせずに放置すると、将来相続が複雑化する恐れがありますので、必ず相続登記の申請を行ってください。
通気・換気、草刈り、庭木の剪定・伐採、郵便物の整理等が挙げられます。
建物は使われなくなると急速に老朽化します。
湿気によりカビが発生すればシロアリ発生の原因になったり、草木の繁茂は虫・動物の住処になるだけでなく、近隣トラブルの原因にもなり得ます。
地域防犯の観点からも、定期的に適正な管理をお願いいたします。
民間事業者等が行う空き家管理サービス等をご活用ください。
所有者に代わって空き家を訪問し、点検をしてくれるサービスです。
市が協定を結ぶシルバー人材センターや民間事業者等が行っており、業者によって異なりますが、一般的には家屋や庭の状態を目視で確認し、状況を報告してくれます。
オプションで草木の手入れや剪定、清掃等を実施している業者も見受けられます。
放置された危険な空き家は、市が「特定空家等」や「管理不全空家等」に認定する場合がございます。
認定後に勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例が解除となり、固定資産税額が上がります。
また、危険な空き家は、他人とのトラブルや危害を与えた場合の損害賠償等のリスクもありますので、決して放置しないでください。
自治体が認定する空家等の区分の1つです。
下記の基準を満たすと自治体が「特定空家等」と認定する場合がございます。
- 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
- 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
- 適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態
- その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
市から不適切な状態を是正するよう、法律に基づき助言・指導が行われます。
従わない場合は、さらに勧告・命令が出されます。
勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例が解除となり、固定資産税額が上がります。
また、命令に応じない場合は過料が科され、さらに市による行政代執行に至る場合があります。代執行に要した費用は所有者に請求することになります。
「管理不全空家等」とは、改正された「空家等対策の推進に関する特別措置法」により新設された空家等の区分です。（令和5年12月13日施行）
これにより、放置すれば「特定空家等」になる可能性のある空家等を「管理不全空家等」として、市が指導・勧告できるようになりました。
勧告を受けると、「特定空家等」同様に固定資産税の住宅用地特例が解除され、固定資産税額が上がります。
通知が届いた場合、まず市へ連絡してください。詳しい内容をご説明します。
その上で、改善事項について適切な措置を講じてください。
基本的に、空き家解体に対し、市から補助金は出ません。
しかし、「特定空家等」に認定されているなど、市の「老朽空家等解体費等補助金交付制度」の対象となる空き家につきましては、
補助対象経費の合計額の2分の1（上限50万円）の補助金が出ます。
1.市から「特定空家等」に認定されており、かつ次の条件のいずれにも該当する必要があります。
ア.空家等対策の推進に関する特別措置法（以下「法」）第12条の規定により市から空家等の適切な管理の促進を求められた際、速やかに必要な措置を行った実績がある。
イ.法第22条第2項の規定による勧告を受けていないもの。
ウ.個人が所有するもの
エ.所有権以外の権利が設定されていないもの
オ.公共事業の対象となっていないもの
カ.解体工事等に伴い、他の補助金等の交付を受けていないもの。
2.前記条件にかかわらず、空家等が道路に面し、倒壊した場合に道路や隣接した住宅等に支障をきたす恐れがある等公益上特に必要があると市長が認めるものは、補助対象空家等とすることができます。
詳しくは、まちの魅力創造課（市役所3階）へご相談ください。
元々所有している空き家に対する改修補助金はございません。
龍ケ崎市空家バンク制度（以下空家バンク）を利用登録された方で、空家バンクに登録された空き家を購入等し、その他要件を満たした場合は、改修工事費として上限50万円の補助金が出ます。
詳しくは、まちの魅力創造課（市役所3階）へご相談ください。
